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Wohnung und Immobilie in der Ehe

Das Wichtigste in der Ehe dürften Zuneigung, Kinder und Haus sein. Es verwundert nicht, dass dann auch Haus oder Wohnung Ansatz bieten, Ansprüche zu stellen, wenn es um die Nutzung oder das Schicksal der ehelichen Wohnung geht. Sie sollten sich dabei nicht unbedingt von emotionalen Erwägungen leiten lassen, sondern jegliche Entscheidung möglichst am wirtschaftlichen Nutzen ausrichten.

Das Wichtigste

  • Ihre eheliche Wohnung ist gewöhnlich Ihr Lebensmittelpunkt. Sie haben ein Nutzungsrecht, unabhängig davon, wem die Wohnung gehört oder wer den Mietvertrag unterzeichnet hat. Auch nach der Trennung bleibt Ihre eheliche Wohnung Ihre eheliche Wohnung.
  • Ist ein Ehepartner als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ist er zwar rechtlich Eigentümer und allein entscheidungsberechtigt. In der Zeitraum Ihrer Trennung tritt das Eigentumsrecht aber hinter Ihr Recht, die Wohnung als eheliche Wohnung zu nutzen, zurück.
  • Gehört das Haus Ihrem Ehepartner allein, haben Sie Anspruch auf Zugewinnausgleich, wenn das Haus während der Ehe einen echten Wertzuwachs erfahren hat.
  • Lassen Sie sich scheiden, bestehen eine Reihe von Optionen, über das Schicksal Ihrer Immobilie zu entscheiden. Ihre Entscheidung sollte sich an wirtschaftlichen und zweckmäßigen Erwägungen orientieren.

Welchen Stellenwert haben Wohnung und Immobilie in der Ehe?

Nach Ihrer Eheschließung  wird Ihre gemeinsame Wohnung zu Ihrer Ehewohung.

Nach Ihrer Eheschließung wird Ihre gemeinsame Wohnung zu Ihrer Ehewohung.

Heiraten Sie, ziehen Sie gewöhnlich in eine gemeinsame Wohnung. Diese Wohnung wird Ihre eheliche Wohnung. Es kommt nicht darauf an, wer den Mietvertrag unterzeichnet oder wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Entscheidend ist, dass Sie diese Wohnung gemeinsam als Ihre eheliche Wohnung nutzen. Sollten Sie sich trennen, bleibt Ihre eheliche Wohnung auch nach Ihrer Trennung Ihre eheliche Wohnung. Erst ab dem Zeitpunkt der Scheidung ändert sich die Bewertung.

Da es sich um Ihre eheliche Wohnung handelt, darf der Ehepartner die Wohnung im Zeitraum der Trennung nicht verkaufen oder an Dritte vermieten. Er oder sie hätte auch nicht das Recht, einen neuen Lebensgefährten in die Wohnung aufzunehmen, solange Sie in der Wohnung leben. Sie haben Anspruch darauf, die Wohnung auch weiterhin als eheliche Wohnung nutzen zu dürfen. Erst ab dem Zeitpunkt Ihrer Scheidung> wirken sich die Eigentumsbehältnisse

Ihr Ehepartner, der alleiniger Eigentümer der Wohnung ist, kann während der Trennungszeit nicht verlangen, dass Sie ihm oder ihr die eheliche Wohnung überlassen (BGH, Beschluss vom 28.9.2016, XII ZB 487-15). Ihre eheliche Wohnung behält ihren Charakter als Ehewohnung nämlich auch während der gesamten Trennungszeit.

Welche Bedeutung hat das Grundbuch?

Das Grundbuch gibt Auskunft, wer Eigentümer der Immobilie ist. Steht nur ein Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch, ist er rechtlich auch alleiniger Eigentümer. Der andere Ehepartner, der nicht im Grundbuch als Eigentümer verzeichnet ist, hat rechtlich keine Eigentumsansprüche. Sie dürfen dann die Wohnung als eheliche Wohnung nutzen, haben aber keine Rechte als Eigentümer.

Im Regelfall sind beide Ehepartner mit gleichen Eigentumsanteilen im Grundbuch eingetragen. Beide haben dann die gleichen Rechte. Dazu kommt es nicht unbedingt darauf an, wer die Immobilie bezahlt hat oder einen höheren Anteil am Kaufpreis entrichtet hat. Wenn beide Ehepartner gleichberechtigt im Grundbuch eingetragen sind, beruht die Eintragung im Regelfall auf der übereinstimmenden Vereinbarung, dass beide im Grundbuch eingetragen werden sollen.

Die Eintragung im Grundbuch erfolgt meist dadurch, dass Sie gemeinsam den Kaufvertrag für die Immobilie beim Notar beurkundet haben. Hat ein Ehepartner das Haus mit in die Ehe eingebracht oder kauft er während der Ehe das Haus allein oder hat er das Haus geerbt, besteht immer noch die Möglichkeit, dem Ehepartner einen Eigentumsanteil zu übertragen und den Ehepartner im Grundbuch als Miteigentümer eintragen zu lassen.

Was passiert bei Ihrer Trennung?

Trennen Sie sich, haben Sie trotz der Trennung Anspruch darauf, Ihre bislang gemeinsam genutzte Wohnung als Ihre eheliche Wohnung zumindest für den Zeitraum der Trennung weiterhin zu nutzen. Es kommt dann nicht darauf an, wer den Mietvertrag unterzeichnet hat oder wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Sind Sie aufgrund Ihrer Lebensumstände darauf angewiesen, dass Sie die Wohnung nutzen und der Partner auszieht, können Sie beim Familiengericht beantragen, Ihnen die Wohnung zur alleinigen Nutzung zuzuweisen (§ 1361b BGB).

Voraussetzung ist, dass es Ihnen aufgrund Ihrer Lebensumstände nicht zuzumuten ist, auszuziehen. Sie müssen dann eine unbillige Härte begründen. Eine solche unbillige Härte kann darin bestehen, wenn es darum geht, dass Ihre Kinder in der Wohnung leben und es angebracht ist, dass die Kinder in ihrer gewohnten sozialen Umgebung verbleiben dürfen.

Welche Rolle spielt Ihr Haus beim Zugewinnausgleich?

Leben Sie wie gewöhnlich im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, können Sie für den Fall Ihrer Scheidung den Zugewinnausgleich beantragen. Solange Sie verheiratet sind, spielt der Zugewinnausgleich keine Rolle. Beim Zugewinnausgleich geht es darum, dass der Vermögenszuwachs eines Ehepartners, der den Vermögenszuwachs des anderen übersteigt, unter den Ehepartnern hälftig ausgeglichen wird.

Beim Zugewinnausgleich wird Ihr gemeinsam erwirtschaftetes Vermögen aufgeteilt.

Schaubild:
Beim Zugewinnausgleich wird Ihr gemeinsam erwirtschaftetes Vermögen aufgeteilt.

Der Zugewinnausgleich ist ausgeschlossen, wenn Sie in notarieller Form Gütertrennung vereinbart haben oder im Hinblick auf Ihre Trennung und Scheidung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung Gütertrennung vereinbaren.

Geht es um Ihr Haus, ist der Zugewinnausgleich nur relevant, wenn ein Ehepartner alleiniger Eigentümer oder zumindest überwiegend Eigentümer des Hauses ist und das Haus während Ihrer Ehe eine Wertsteigerung erfahren hat. Sind Sie beide gleichermaßen im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, profitiert jeder Ehepartner von einer eventuellen Wertsteigerung des Hauses, so dass insoweit kein Zugewinnausgleich erfolgen kann.

Hat das Haus, das im Eigentum eines Ehepartners steht, eine echte Wertsteigerung erfahren, ist die Wertsteigerung im Rahmen des Zugewinnausgleichs auszugleichen.

Praxisbeispiel:

Aus Anlass Ihrer Eheschließung kauft Ihr Ehepartner ein Haus. Er bezahlt den Kaufpreis in Höhe von 200.000 EUR aus Eigenmitteln und finanziert den Rest über die Bank. Während Ihrer Ehe erfährt das Haus eine Wertsteigerung und ist am Tag, an dem Sie den Scheidungsantrag bei Gericht stellen, 300.000 EUR wird. Der Vermögenszuwachs Ihres Ehepartners beträgt im Hinblick auf das Haus also 100.000 EUR. Sie hätten dann Anspruch auf 50.000 EUR Zugewinnausgleich. Allerdings wären Eigenleistungen und Kapitalzinsen wertmindernd zu berücksichtigen.

Ehegatten streiten im Hinblick auf den Zugewinnausgleich gerne über den Verkehrswert der Immobilie. Naturgemäß setzt derjenige Ehepartner, der den Zugewinnausgleich fordert, einen besonders hohen Verkehrswert fest, während derjenige, der den Zugewinnausgleich abstreitet, einen geringen Verkehrswert behauptet. Sie könnten zur Streitschlichtung ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert erstellen lassen, sofern Sie bereit sind, den Kostenaufwand für den Sachverständigen gemeinsam zu bezahlen. Sie könnten auch einen ortsansässigen Makler beauftragen, der die örtlichen Verhältnisse kennt und weiß, was Kaufinteressenten bereit sind, für Ihre Immobilie in dieser Lage zu diesem Zeitpunkt im Hinblick auf die baulichen Gegebenheiten und Nutzungsmöglichkeiten zu bezahlen. Auf jeden Fall sollten Sie vermeiden, sich gerichtlich auseinanderzusetzen und ein Gerichtsverfahren zu produzieren, das vornehmlich hohe Gebühren für zwei beteiligte Anwälte, einen Immobiliensachverständigen und die Gerichtskasse verursacht.

Was ist, wenn der Ehepartner das Haus geerbt oder geschenkt bekommen hat?

Hat Ihr Ehepartner das Haus geerbt, handelt es sich um einen privilegierten Erwerb. Bei einem privilegierten Erwerb soll der andere Ehepartner im Rahmen des Zugewinnausgleichs nur eingeschränkt am Wert des Hauses teilhaben.

Aus diesem Grund wird privilegiertes Vermögen wie Anfangsvermögen behandelt. Zur Wertbestimmung wird nicht auf den Zeitpunkt Ihrer Eheschließung, sondern auf den Zeitpunkt des Erbfalls abgestellt. Da die Erbschaft auch im Endvermögen zu berücksichtigen ist, und zwar mit dem dann aktuellen Verkehrswert, werden Sie nur am Wertzuwachs der Erbschaft beteiligt.

Gleiches gilt für Schenkungen. Deshalb werden auch Schenkungen genau wie Erbschaften als Anfangsvermögen behandelt. Sie werden zum Zeitpunkt der Schenkung in das Anfangsvermögen eingestellt, so dass auch hier der andere Ehepartner nur die Hälfte des Wertzuwachses der Schenkung als Zugewinnausgleich erhält. Ist die Erbschaft oder Schenkung vor längerer Zeit erfolgt, ist der aktuelle Wert in einem komplizierten Berechnungsverfahren mit einem Preisindex zu ermitteln.

Was passiert mit Ihrer Immobilie bei der Scheidung?

Lassen Sie sich scheiden, müssen Sie für Ihr gemeinsames Haus eine Regelung finden. Sind Sie beide als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, besteht eine Reihe von Optionen.

  • Sind Sie gemeinsam Eigentümer des Hauses, können Sie in absoluten Ausnahmefällen verlangen, dass der Partner Ihnen die Ehewohnung überlässt, wenn Sie auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls Ihrer im Haushalt lebenden Kinder und Ihrer Lebensverhältnisse in stärkerem Maße auf die Nutzung des Hauses angewiesen sind als Ihr Ehegatte (§ 1568a Abs. I BGB). Sie werden dann aber verpflichtet und könnten Ihrerseits auch verlangen, dass Sie mit Ihrem Ehepartner ein Mietverhältniss zu ortsüblichen Bedingungen abschließen. Möchten Sie so vorgehen, müssen Sie Ihren Anspruch spätestens innerhalb eines Jahres nach Ihrer rechtskräftiger Scheidung vortragen (§ 1568 Abs. VI BGB).
  • Ist der Ehepartner alleiniger Eigentümer des Hauses, können Sie die Überlassung nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Auch hier geht es meist um das Wohl der Kinder (§ 1568a Abs. II BGB).
  • Gehört Ihnen das Haus gemeinsam, können Sie das Haus gemeinsam verkaufen. Aus dem Verkaufserlös müssen Sie die Finanzierung bei der Bank zurückführen. Einen eventuellen Übererlös teilen Sie untereinander auf. Diese Option ist oft die einfachste Lösung und vermeidet Streit.
  • Wie Menschen denken und Leben, so bauen und wohnen sie.

    Johann Gottfried von Herder
  • Sie verständigen sich mit Ihrem Ehepartner, dass Sie dessen Miteigentumsanteil übernehmen und alleiniger Eigentümer des Hauses werden. Voraussetzung ist, dass Sie den Kaufpreis für den Miteigentumsanteil aus eigener Tasche bezahlen oder über eine ausreichende Bonität verfügen, damit Ihnen die Bank den Kaufpreis finanziert.
  • Sie verständigen sich mit Ihrem Ehepartner, dass Sie das Haus an einen Dritten vermieten. Die Mieterträge müssen Sie dafür verwenden, den Kapitaldienst bei der Bank zu bezahlen und das Haus zu unterhalten.
  • Sie entscheiden gemeinsam mit Ihrem Ehepartner, dass Sie das Haus auf Ihr Kind übertragen. Diese Lösung kann eine vermittelnde Lösung darstellen, so dass jeder Ehepartner bereit ist, Zugeständnisse zu machen und das Haus in der Familie bleibt. Möchten Sie im Haus wohnen bleiben, könnten Sie sich im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Sie könnten das Haus auch vermieten und sich dazu ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen. Von den Mieten, die Sie dann vereinnahmen dürfen, könnten Sie Ihren Lebensunterhalt bestreiten.
  • Ist Ihr Haus so groß, dass Sie daraus zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten bilden können, könnten Sie das Haus in Wohnungseigentum aufteilen und jedem Ehepartner eine Wohnungseinheit zum alleinigen Eigentum übertragen. Jeder Ehepartner kann mit seiner Wohnungseinheit dann anstellen, was er will. Er kann diese selbst bewohnen, vermieten oder leer stehen lassen. Die zur Begründung von Wohnungseigentum notwendige Teilungserklärung müssen Sie notariell beurkunden.
  • Die denkbar schlechteste Lösung besteht in der Teilungsversteigerung. Sollten Sie keine einvernehmliche Lösung finden, kann jeder Ehepartner als Miteigentümer des Hauses im Hinblick auf die Scheidung die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Amtsgericht wird dann ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen und das Haus in einem öffentlichen Versteigerungstermin versteigern. Auch als Miteigentümer haben Sie das Recht, ein Gebot abzugeben und auf diesem Wege möglicherweise das Haus zu besonders günstigen Bedingungen zum alleinigen Eigentum zu erwerben.

Gut zu wissen:

Solange Sie lediglich getrennt voneinander leben und die Wohnung als eheliche Wohnung nutzen, hat Ihr Ehepartner nicht das Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen (OLG Hamburg, Beschluss vom 28.7.2017, 12 UF 163-16). Allerdings haben die Richter des Thüringer OLG (Beschluss vom 30. 2818, 1 UF 38-18) genau anders entschieden, so dass es teils davon abhängt, welche Rechtsauffassung das örtlich zuständige Familiengericht vertritt. Immerhin scheitert die Teilungsversteigerung meist an einem weiteren Hindernis: Leben Sie im Güterstand der Zugewinngemeinschaft und stellt Ihre Immobilie nahezu das gesamte Vermögen Ihres Ehepartners dar, kann er die Teilungsversteigerung nur mit Ihrer Zustimmung beantragen (§ 1365 BGB).

Fazit

Hat Ihr Haus bereits während Ihrer Ehe eine zentrale Bedeutung gespielt, rückt dessen Bedeutung im Hinblick auf die Trennung und Scheidung noch stärker in den Mittelpunkt. Ihr Ziel sollte sein, den Vermögenswert, den Ihr Haus darstellt, nicht durch Streitigkeiten untereinander zu gefährden. Wie bei jedem anderen Wirtschaftsobjekt auch, kann die Empfehlung nur lauten, das Bestmögliche daraus zu machen. Alles andere wird zum Verlustgeschäft.

Autor:  Volker Beeden

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